Was kostet ein Baugutachten?

Transparente Festpreise statt Stundensätze: Sie wissen vor der Beauftragung genau, was Ihr Gutachten kostet. Umsatzsteuerbefreit nach §19 UStG, Anfahrt in Berlin inklusive, Bericht innerhalb von 24 Stunden.

Alle Preise auf einen Blick

Wovon hängen die Kosten ab?

Vier Faktoren bestimmen den Preis, und alle vier laufen auf dieselbe Größe hinaus: die Zeit, die eine sorgfältige Prüfung braucht.

Die Wohnfläche. Eine 60-Quadratmeter-Wohnung im zweiten Obergeschoss ist schneller geprüft als ein Einfamilienhaus mit Keller, Dachstuhl und Außenanlagen. Bei Objekten über etwa 100 Quadratmetern steigt der Festpreis entsprechend.

Das Baujahr. Ein Berliner Altbau von 1908 verlangt deutlich mehr Aufmerksamkeit als ein Neubau von 2019. Holzbalkendecken, aufsteigende Feuchte im Souterrain, alte Elektroinstallationen, nachträglich eingebaute Bäder: das sind Punkte, die bei Vorkriegsbauten einzeln geprüft werden müssen. Objekte vor 1945 liegen deshalb im Honorar höher.

Die Objektart. Eine Eigentumswohnung bringt eine Unterlagenlage mit, die es beim Einfamilienhaus nicht gibt: WEG-Protokolle der letzten Jahre, Hausgeldabrechnung, Teilungserklärung, Beschlusssammlung, Instandhaltungsrücklage. Diese Prüfung ist Papierarbeit und findet nicht vor Ort statt, kostet aber Zeit. Beim Mehrfamilienhaus oder Gewerbeobjekt kommt der größere bauliche Umfang hinzu.

Die Lage. Innerhalb Berlins ist die Anfahrt im Festpreis enthalten. Für Objekte in Brandenburg oder weiter außerhalb kann ein Fahrtkostenzuschlag anfallen, den wir vor der Beauftragung nennen, nie hinterher.

Deshalb stehen die Preise oben mit „ab“. Sobald Sie uns Adresse, Baujahr, Wohnfläche und Objektart nennen, erhalten Sie einen verbindlichen Endpreis, und zwar bevor Sie buchen. Versteckte Nachforderungen gibt es nicht.

Baugutachter, Bausachverständiger, Hausgutachter: wo ist der Unterschied?

Bei der Suche nach Preisen stoßen Sie auf ein halbes Dutzend Berufsbezeichnungen, und die Verwirrung ist verständlich. Die kurze Antwort: diese Begriffe werden weitgehend synonym verwendet. Das ist ein Grund, warum die Preise im Markt so weit auseinanderliegen.

Was heißt das für Ihre Preisrecherche? Vergleichen Sie nicht Titel, sondern Leistungsumfang. Zwei Angebote über 850 € können völlig Unterschiedliches enthalten. Fragen Sie konkret: Wie lange sind Sie vor Ort? Ist die Unterlagenprüfung dabei? Werden Reparaturkosten geschätzt oder nur Mängel aufgelistet? Bekomme ich Fotos je Mangel? Wie schnell liegt der Bericht vor? Und arbeiten Sie unabhängig vom Makler?

Bei ABC Experts wird jedes Gutachten von Alice Carpenter persönlich erstellt. Sie ist Baugutachterin mit einem BSc (Hons) in Building Surveying aus London, einem RICS-akkreditierten Studiengang, und Mitglied der Deutschen Sachverständigen-Gesellschaft für Schadensanalyse (DESAG). Über 100 Objekte hat sie begutachtet, nach über elf Jahren in der Immobilienbranche in Berlin und deutschlandweit. Berichte erstellen wir auf Deutsch oder auf Englisch, Sie wählen die Sprache bei der Beauftragung.

Was kostet welche Leistung?

Was kostet ein Gutachter beim Hauskauf?

Für den Hauskauf sind zwei Leistungen üblich, und die Wahl hängt davon ab, wie weit Sie im Kaufprozess sind. Wenn Sie noch nicht wissen, ob das Objekt überhaupt in Frage kommt, reicht der Kaufcheck ab 650 €: ein bis zwei Stunden vor Ort, einseitiger Ampelbericht, klare Empfehlung. Wenn Sie das Objekt wollen und wissen müssen, was auf Sie zukommt, nehmen Sie das vollständige Baugutachten ab 850 €. Darin ist jeder Mangel fotografiert, bewertet und mit geschätzten Reparaturkosten versehen, und die Unterlagenprüfung ist enthalten.

Die 200 € Differenz zwischen beiden sind gut angelegt, wenn Sie nachverhandeln wollen: ein Ampelbericht sagt, dass ein Problem existiert, ein vollständiges Gutachten sagt, was es kostet. Das Zweite ist das, womit man an einen Verkäufer herantritt. Und falls Sie mit dem Kaufcheck beginnen und später aufstocken, rechnen wir das bereits gezahlte Honorar an.

Was kostet ein Kurzgutachten?

Der Begriff Kurzgutachten wird für zwei verschiedene Dinge benutzt, was die Preisrecherche unübersichtlich macht. Gemeint ist meist eine fokussierte Vor-Ort-Prüfung mit kurzem schriftlichem Bericht statt einer vollständigen Dokumentation: das entspricht bei uns dem Kaufcheck ab 650 €. Manchmal ist aber auch eine reine Schreibtischprüfung gemeint, ohne Termin vor Ort. Dafür genügt die Dokumentenprüfung ab 175 €, bei der wir Exposé, WEG-Protokolle, Hausgeld und Teilungserklärung lesen und Ihnen sagen, wo die versteckten Kosten liegen. Details dazu auf der Seite zum Kaufcheck.

Was kostet ein Feuchtigkeitsgutachten?

Hier lautet die Antwort meist: nichts extra. Feuchtemessung und Thermografie mit der Wärmebildkamera sind in jeder Vor-Ort-Leistung enthalten, also im Besichtigungs-Check, im Kaufcheck und im vollständigen Baugutachten. Wenn Sie ein Objekt prüfen lassen und dabei Feuchtigkeit ein Thema ist, brauchen Sie keine separate Leistung zu beauftragen.

Anders liegt es, wenn ausschließlich ein bestehender Feuchteschaden begutachtet und dokumentiert werden soll, etwa im Streit mit einer Hausverwaltung, einem Vermieter oder einer Versicherung. Das beginnt bei 650 € und richtet sich danach, wie viele Bauteile betroffen sind und wie zugänglich sie sind. Mehr dazu auf der Seite Feuchtigkeit und Schimmel in Berlin.

Was kostet eine Bauabnahme?

Die Begleitung einer Bauabnahme beim Neubau oder einer Wohnungsübergabe beginnt bei 700 € und richtet sich nach Objektgröße und Bauzustand. Wenn Sie den Bau laufend begleitet haben möchten statt nur zur Abnahme, kostet das ab 150 € pro Besuch. Schicken Sie uns Objektdaten und den Abnahmetermin, Sie erhalten einen Festpreis vor der Beauftragung.

Wichtig ist der Zeitpunkt: Die Abnahme ist der Moment, in dem die Beweislast auf Sie übergeht. Was im Protokoll steht, können Sie später einfordern. Was fehlt, müssen Sie selbst beweisen. Deshalb lohnt sich Begleitung hier besonders. Siehe auch Bauabnahme und Übergabe.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV beginnt bei 1.500 € und richtet sich nach Objektart und Komplexität. Es ist etwas anderes als ein Baugutachten: Hier geht es nicht um Mängel, sondern um einen begründeten Wert, der gegenüber Dritten Bestand haben soll. Typische Anlässe sind die Teilung einer Erbengemeinschaft, der Zugewinnausgleich in der Scheidung, die Ablösung eines Miteigentumsanteils oder eine neutrale Zahl, auf die sich zwei Parteien in der Verhandlung stützen können.

Klartext zur Abgrenzung: Wir erstellen Bewertungen für Ihre eigenen Entscheidungen und Verhandlungen. Eine Bewertung, die das Finanzamt nach §198 BewG förmlich anerkennen muss, etwa um die Erbschaftsteuer zu senken, muss vom Gutachterausschuss, von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Person stammen. Das trifft auf uns nicht zu. Dasselbe gilt für Beleihungs- und Bankgutachten sowie für ein Gutachten, das ein Gericht selbst in Auftrag gibt. Sagen Sie uns, wenn Sie das brauchen, wir verweisen Sie weiter.

Ob eine Bank das Gutachten akzeptiert, hängt vom Institut und seinen Anforderungen ab. Manche Banken verlangen die Bewertung durch einen eigenen Gutachter, andere akzeptieren ein externes Verkehrswertgutachten. Fragen Sie das vorher bei Ihrer Bank ab, bevor Sie beauftragen. Mehr dazu im Leitfaden zum Verkehrswertgutachten.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Der Begriff wird für zwei Dinge benutzt, die preislich weit auseinanderliegen. Eine kostenlose Online-Bewertung oder eine Makler-Einschätzung ist eine Marktpreisschätzung und keine nachvollziehbar begründete Wertermittlung. Eine Wertermittlung nach ImmoWertV durch einen unabhängigen Sachverständigen beginnt bei 1.500 €. Welche Sie brauchen, hängt vom Zweck ab: für die eigene Orientierung genügt oft die Schätzung, für die Teilung einer Erbengemeinschaft, den Zugewinnausgleich oder die Ablösung eines Miteigentumsanteils braucht es eine nachvollziehbare Wertermittlung. Für steuerliche Anerkennung gelten die oben genannten Sonderanforderungen. Details auf der Seite Immobilienbewertung Berlin.

Festpreis, Stundensatz oder HOAI?

Drei Abrechnungsmodelle sind im Markt üblich, und der Unterschied ist für Sie als Auftraggeber erheblich.

Stundensatz. Üblich sind in Deutschland etwa 100 bis 180 € pro Stunde, teils mehr. Das Problem: Sie erfahren die Rechnungssumme erst, wenn die Arbeit getan ist. Bei einem Altbau, der sich als komplizierter erweist als gedacht, trägt das Risiko vollständig der Auftraggeber.

HOAI. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure regelt Honorare für Planungsleistungen. Für Gutachten ist sie nicht verbindlich, wird aber manchmal als Orientierung herangezogen, meist mit einem Honorar, das sich an den Baukosten oder am Objektwert bemisst. Bei teuren Objekten kann das sehr hoch ausfallen, ohne dass der Prüfaufwand entsprechend steigt.

Festpreis. So arbeiten wir. Sie nennen uns die Objektdaten, Sie erhalten einen verbindlichen Preis, und dieser Preis gilt. Ob die Besichtigung dreieinhalb Stunden statt zwei dauert, ist unser Risiko, nicht Ihres. Umsatzsteuer fällt nach §19 UStG nicht an, was bei einem Gutachten über 850 € im Vergleich zu einem umsatzsteuerpflichtigen Anbieter einen Unterschied von etwa 160 € macht.

Kosten und Nutzen

Woran erkennt man einen seriösen Gutachter?

Ein kurzer Blick auf fünf Punkte lohnt sich, bevor Sie beauftragen. Das gilt unabhängig davon, für wen Sie sich entscheiden.

• Qualifikation, nachprüfbar. Eine Ausbildung, ein Studium oder eine Verbandsprüfung, die man nennen und belegen kann. Fragen Sie nach, wenn auf einer Website nur „zertifiziert“ steht, ohne zu sagen, von wem.
• Unabhängigkeit. Der Gutachter darf nicht vom Makler empfohlen oder bezahlt werden und sollte keine eigenen Immobilien vermitteln. Wer am Zustandekommen des Kaufs verdient, kann nicht neutral über den Zustand urteilen.
• Fester Leistungsumfang, schriftlich. Dauer vor Ort, Umfang des Berichts, ob Reparaturkosten geschätzt werden, ob die Unterlagenprüfung dabei ist. Steht das nicht im Angebot, ist es nicht vereinbart.
• Berufshaftpflicht. Ein Gutachten ist eine Aussage, auf die Sie eine Kaufentscheidung stützen. Dafür braucht es eine Versicherung.
• Ein Musterbericht. Seriöse Anbieter zeigen, wie ihr Bericht aussieht. Fragen Sie danach, bevor Sie zahlen.

Und zur Frage, warum manche Anbieter deutlich billiger sind: Meist liegt es am Umfang. Ein Gutachten für 350 € kann eine halbe Stunde Begehung mit stichpunktartiger Mängelliste sein, ohne Fotos, ohne Kostenschätzung, ohne Unterlagenprüfung. Das ist nicht unseriös, es ist nur etwas anderes als das, womit man einen Kaufpreis nachverhandelt. Die teuersten Mängel einer Eigentumswohnung stehen ohnehin oft im Papier und nicht an der Wand.

Häufige Fragen zu den Kosten