Ein unabhängiges Baugutachten sagt Ihnen vor dem Notartermin, was Sie wirklich kaufen. Jeder Mangel wird fotografiert, nach Dringlichkeit bewertet und mit geschätzten Reparaturkosten versehen. Erstellt von einer DESAG-zertifizierten Bausachverständigen, auf Deutsch oder auf Englisch.
Ein Baugutachten ist die Beurteilung einer Immobilie durch eine Sachverständige für das Bauwesen. Es beurteilt den baulichen Zustand: Substanz, Mängel, Instandhaltungsstau und die absehbaren Kosten. Es ist keine Wertermittlung. Der Verkehrswert ist eine andere Frage und eine andere Leistung.
Entscheidend ist, was im Angebot steht: wie lange jemand vor Ort ist, ob Reparaturkosten beziffert werden, ob die Unterlagen geprüft werden und ob der Gutachter unabhängig vom Makler arbeitet.
Ein Baugutachten beurteilt den baulichen Zustand und beziffert ihn. Eine Wertermittlung beantwortet eine andere Frage und ist eine andere Leistung.
Keine Extras, keine Umsatzsteuer, keine Kilometerpauschale innerhalb Berlins. Der Festpreis steht vor der Buchung.
Jede Vor-Ort-Prüfung folgt demselben dokumentierten Ablauf, damit nichts vom Tagesform abhängt.
Tragende Wände, Setzungsrisse, Standsicherheit, Hinweise auf Bewegung.
Eindeckung, Anschlüsse, Dämmung, Zustand des Dachstuhls, Spuren von Wassereintritt.
Aufsteigende Feuchte, Kondensat, Leckagen, gemessen statt geschätzt.
Alter der Leitungen, Schutzmaßnahmen, Leistungsreserve, sichtbare Mängel.
Leitungszustand, Entwässerung, Wasserdruck, Anschlüsse.
Dichtungen, Rahmen, Verglasung, Wärmeschutz, Bedienbarkeit.
Wärmebrücken per Thermografie, Plausibilität des Energieausweises.
Was statisch relevant ist und was rein optisch, klar getrennt.
Alter der Anlage, Heizkörper, Luftwechsel, absehbarer Austausch.
Unabhängige Prüfung der angegebenen Wohnfläche.
Putz, Balkone, Entwässerung, Einfriedungen.
Sichtbarer Befall, Luftfeuchte, Lüftungssituation.
Berlin ist eine Altbaustadt. Das prägt, worauf sich eine Prüfung konzentrieren muss.
In Vorkriegsbauten der Normalfall. Sie sind nicht per se ein Problem, aber Feuchte an den Auflagern, frühere Badumbauten ohne Rücksicht auf die Statik und nachträgliche Durchbrüche sind es. Das sieht man nicht beim Besichtigungstermin.
Viele Berliner Altbauten haben keine durchgehende Horizontalsperre. Aufsteigende Feuchte im Sockelbereich ist verbreitet und wird regelmäßig frisch überstrichen. Die Messung zeigt, was der Anstrich verdeckt.
Bei Eigentumswohnungen steckt der teuerste Befund oft nicht in der Wohnung, sondern in den Protokollen: eine bereits beschlossene Sonderumlage, eine unterfinanzierte Instandhaltungsrücklage bei anstehender Dach- oder Fassadensanierung, ein Beschluss über Fenster, der auf das Sondereigentum verschoben wurde. Die Unterlagenprüfung ist deshalb im vollständigen Gutachten enthalten und nicht optional.
Bei Eigentumswohnungen steht der teuerste Befund regelmäßig im Papier und nicht an der Wand.
Warum die Unterlagenprüfung enthalten istIn Berlin sehr häufig. Zu prüfen sind Statik, Wärmeschutz, Schallschutz zur darunterliegenden Wohnung und ob der Ausbau überhaupt genehmigt wurde.
Exposé-Angaben weichen regelmäßig von einer sauberen Berechnung ab. Bei Berliner Quadratmeterpreisen sind drei oder vier Quadratmeter Differenz ein fünfstelliger Betrag.
AnlässeDas vollständige Baugutachten beginnt bei 850 €. Der genaue Festpreis richtet sich nach Wohnfläche, Baujahr und Objektart und steht vor der Buchung fest.
| Leistung | Wofür | Festpreis |
|---|---|---|
| DokumentenprüfungOhne Vor-Ort-Termin | Exposé, Protokolle und Unterlagen geprüft | ab 175 € |
| Besichtigungs-CheckWir kommen zur Besichtigung mit | Mündliches Urteil vor Ort, Zusammenfassung per E-Mail | ab 450 € |
| KaufcheckEin bis zwei Stunden vor Ort | Einseitiger Ampelbericht, Go- oder No-Go-Empfehlung | ab 650 € |
| Vollständiges BaugutachtenZwei bis vier Stunden vor Ort | Jeder Mangel fotografiert, bewertet und kalkuliert, Unterlagen inklusive | ab 850 € |
Die vollständige Übersicht mit allen Leistungen steht auf der Seite Was kostet ein Baugutachten.
Die richtige StufeDie Wahl hängt davon ab, wie weit Sie im Kaufprozess sind.
Wir kommen zur Besichtigung mit, Sie bekommen ein mündliches Urteil vor Ort und eine strukturierte Zusammenfassung per E-Mail am selben Tag. Kein schriftliches Gutachten.
Ein bis zwei Stunden vor Ort, einseitiger Ampelbericht, klare Go- oder No-Go-Empfehlung. Für die Frage, ob es einen Deal-Breaker gibt. Das Honorar wird angerechnet, wenn Sie aufstocken.
Für die Frage, was auf Sie zukommt und was es kostet. Mit dem vollständigen Gutachten verhandelt man, mit dem Ampelbericht entscheidet man.
Jedes Gutachten wird von Alice Carpenter persönlich erstellt, nicht von einem Subunternehmer. Baugutachterin mit einem BSc (Hons) in Building Surveying aus London, einem RICS-akkreditierten Studiengang, DESAG-zertifiziert unter dem Siegel B/250907. Über 100 begutachtete Objekte, über elf Jahre in der Immobilienbranche in Berlin und deutschlandweit. Gutachten auf Deutsch oder auf Englisch, Sie wählen die Sprache bei der Beauftragung.
Wir arbeiten ausschließlich für Käufer und Eigentümer, nie für Verkäufer oder Makler. Berufshaftpflicht besteht.
GrenzenKlarheit vorab spart beiden Seiten Zeit.
Die folgenden Befunde tauchen in Berliner Altbauten und Nachkriegsbauten immer wieder auf. Die Kostenangaben sind grobe Erfahrungswerte zur Einordnung und ersetzen kein Angebot eines Fachbetriebs. Was Ihr Objekt tatsächlich kostet, steht im Gutachten.
Nachträglich eingebaute Bäder in Altbauwohnungen sind oft ohne belastbare Abdichtung ausgeführt. Von außen sieht man nichts, die Feuchtemessung und das Wärmebild zeigen es. Wird es zu spät entdeckt, ist die Holzbalkendecke darunter betroffen, und aus einer Badsanierung wird eine Deckensanierung.
Die Kunststofffenster aus den Neunzigern erreichen jetzt das Ende ihrer Dichtungen. Einzeln ist das überschaubar, über eine ganze Wohnung gerechnet nicht. Bei Eigentumswohnungen kommt die Frage dazu, ob Fenster Gemeinschafts- oder Sondereigentum sind, und das steht in der Teilungserklärung.
Setzungsrisse unterscheiden sich von Putzrissen durch Verlauf, Breite und Lage. Ein Riss über einer Fensterecke bedeutet etwas anderes als ein Haarriss in der Zimmermitte. Diese Unterscheidung ist der eigentliche Unterschied zwischen einem Laienblick und einer Begutachtung.
Das Alter des Kessels, der hydraulische Abgleich und die Frage, ob die Anlage zum künftigen Dämmstandard passt, entscheiden über eine der größten Einzelpositionen nach dem Kauf. Das Typenschild sagt mehr als der Energieausweis.
Dachschrägen, Balkone und Souterrainräume werden in Exposés regelmäßig großzügig gerechnet. Eine saubere Aufmaßprüfung zeigt die tatsächliche Fläche. Mehr dazu im Leitfaden zur Wohnflächenberechnung.
NeubauBeim Neubau verschiebt sich die Fragestellung. Es geht nicht um Instandhaltungsstau, sondern um die Abweichung zwischen dem, was in der Baubeschreibung steht, und dem, was gebaut wurde.
Der entscheidende Moment ist die Abnahme. Mit Ihrer Unterschrift geht die Beweislast auf Sie über. Was im Protokoll steht, können Sie einfordern. Was fehlt, müssen Sie anschließend selbst beweisen, gegenüber einem Bauträger, der dann kein Interesse mehr hat.
Wir begleiten die Abnahme, dokumentieren jeden Mangel vor der Unterschrift und übergeben ein Protokoll, das Ihr Anwalt verwenden kann. Die Begleitung beginnt bei 700 €. Eine laufende Baubegleitung während der Bauphase kostet ab 150 € pro Besuch. Mehr dazu unter Bauabnahme und Übergabe.
Häufige FragenAb 850 € als Festpreis, umsatzsteuerbefreit nach §19 UStG, Anfahrt in Berlin inklusive. Ein Kaufcheck beginnt bei 650 €, ein Besichtigungs-Check bei 450 €, eine Dokumentenprüfung bei 175 €.
Der schriftliche Bericht liegt innerhalb von 24 Stunden nach der Besichtigung vor, mit Fotos, Ampel-Bewertung und Reparaturkostenschätzung je Mangel. Auf Deutsch oder auf Englisch, Sie wählen die Sprache bei der Beauftragung.
Dafür ist es gedacht. Ein dokumentierter Mangel mit Foto und bezifferten Reparaturkosten ist eine Verhandlungsgrundlage, eine Vermutung ist es nicht. Ob der Verkäufer nachgibt, entscheidet der Markt und nicht das Gutachten.
Ja, im vollständigen Baugutachten ist das enthalten. Protokolle der letzten Jahre, Hausgeldabrechnung, Teilungserklärung und Instandhaltungsrücklage. In Berliner Eigentumswohnungen steht der teuerste Befund regelmäßig im Papier und nicht an der Wand.
Ja, und wir empfehlen es. Gemeinsam durch das Objekt zu gehen ist die Hälfte des Werts: Sie sehen jeden Befund an Ort und Stelle und können direkt fragen. Wenn es nicht geht, besprechen wir den Bericht anschließend am Telefon.
Ja. Berichte werden auf Deutsch oder auf Englisch erstellt. Ein großer Teil unserer Auftraggeber in Berlin sind englischsprachige Käufer, mehr dazu unter Bausachverständiger auf Englisch.
Ganz Berlin, von Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain über Kreuzberg, Neukölln und Schöneberg bis Charlottenburg, Wilmersdorf, Steglitz, Zehlendorf, Pankow, Spandau, Treptow und Köpenick. Anfahrt innerhalb Berlins ist im Festpreis enthalten.
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